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しあわせのさがしかた

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住宅ローンの借り換え【3】 ~借り換え効果~  

住宅ローンの借り換え 【1】  住宅ローンの借り換え 【2】に続きまして、
今回は借り換え後の効果について書いてみようと思います。

借り換え前は【1】でも書いたとおり、公庫融資(当初2,3%、その後3,5%)
と財形住宅融資5年固定(現在1,8%)の2本立てで組んでいました。
公庫:財形=5:1くらいの割合です。
当初35年で組み、途中に公庫の方を200万円ほど繰り上げ返済したため
4年短縮していました。
公庫融資の3,5%の足音が聞こえ始めたため、今回借り換えを決意したのでした。

借り換えしたのは都市銀行の固定金利選択型10年(1,35%)

今は超低金利時代で変動金利ならば1%を切っていますが、
この10年は教育費のピークを迎えていることを考えて、
少しでもリスクヘッジをと、10年固定に決めました。

そして、結果として
約380万円の借り換え効果という試算になりました。(諸費用込み)
これは今の金利でずっと行った場合なのであくまで試算です。
財形が5年固定ということ、あとは10年後の金利動向で変わってきます。

10年後と言えば長男の教育費負担がなくなっている予定(あくまで予定…ね)
変動で行けそうなら変動に切り替えようと思っています。

ここで、忘れてはいけないのが借り換えの諸費用ですね。
事務手数料、保証料、司法書士報酬等、普通抵当権設定費用、印紙税、
合わせて約55万円でした。

保証料は無料の銀行もあります。
また、面倒ですが手続きを自分で出来る方はもっと減らせるので
やりようによってはこの諸費用はぐんと抑えられるところです。

我が家は面倒なことがキライなのでもともと取引のある近くの銀行さんをチョイス。
そこは公庫の代理店銀行だったのでホントにおまかせで楽な借り換えでした。

そして肝心の月々の支払いは、借り換え前のローンが1年半後に金利上昇した時の額より
減らすことが出来、しかもボーナス払いを0にすることにも成功。

ボーナス払いで年間30万円近く払っていたのでこれが浮くとなると
本当にうれしい限り♪
給与振り込み額は今まで通りボーナスから15万×2回をこのままにして
貯めておいて1年に1回の繰り上げ返済に充てようと思います。
(ネットで繰り上げ返済は30万円以上で無料になります。)

あと、うちは借り換え前は団信料を毎年払っていました。
借り換え後は銀行が負担してくれるのでこの分が浮くことになります。
だいたい総額100万円くらいが浮いたことになるんじゃないかと思います。
正直、この支払いがないのだけでもすご~くうれしいんです♪
これもボーナスを当てにしていたので。。
この金額は試算に入っていないので実質は500万円近い借り換え効果って
コトになります。
  


   ■   ■   ■



これから10年間の固定金利の間になるべく繰り上げ返済をして元金を減らし
10年後には変動金利に出来るといいな~と希望的観測をしています^^;
そこで一括返済できると老後が楽なんだろうな~。

次男がもう少し大きくなればわたしがフルで働けるのでそれも夢じゃなくなるかな…



明日は選挙ですね!
とにかくこの不況をなんとかしてもらわないと!

政権によっては景気が上向きになってくるかも~♪



*金利差1%
*残りの返済期間10年以上
*残高1,000万円以上


以上に当てはまる方
今の超低金利のうちに住宅ローンの見直し、オススメですよん^^



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category: 住宅ローン

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住宅ローンの借り換え【2】  

住宅ローンの借り換え【1】の記事を書いてから2ヶ月経った
先月の末に借り換えを実行することが出来ました。

その間の手続きなどについてなど思い出しながら書いてみようと思います^^


事前審査は申込翌日にOKの返事をいただきました。
こちらは銀行が行う審査で、結果も早いですね~。


その後本審査へ移ります。本審査は信用保証会社の審査になります。
我が家はこの本審査の書類が揃うまでちょっと時間が掛かりました。


審査に必要な書類は、

・住民票
・源泉徴収票
・印鑑証明
・住民税課税決定通知書
・借り換え前の借入返済予定表
・本人確認書類(運転免許証)
・健康保険証
・登記簿謄本
・借入金返済口座の預金通帳
・その他に申込書など事前に書いておくように渡された書類

(事前審査で提出したものも含みます。)


この中の「住民税課税決定通知書」が配付されるのが6月末だったので、
それを待ってからの審査ということでちょっと遅れたのでした。


団体信用生命保険加入には健康に関する告知があるんですが、
受診・投薬の告知期間に当てはまったので、花粉症の投薬歴も書いておきました。
なんでも正直に書いておくに越したことはない。

本審査では今までにクレジットカードの支払い遅延やキャッシング履歴など
信用に差し支えることがあれば、審査が厳しくなってしまうこともあるそうです。
あとは、住宅ローン返済の延滞もNG。
今後借り換えの予定がある方は残高不足で引き落とし出来なかったという
事態は絶対に避けた方が賢明ですね。

車とか教育とか他にローンを組んでいるかについてなども聞かれました。

返済能力があるか、信用出来るかどうかが大事なのですから
仕方ありませんが、いろいろ調べられるわけですね~複雑^^;


我が家はローンは住宅だけと強く心に決めているし、
保有しているクレジットカードにキャッシング機能は付けないようにしています。
支払い延滞の経験はなし。なので、このあたりは問題なかったと思います。
でも、最近はローンの審査も厳しくなっていると聞いていたので
やっぱり待っている時は、NGだったらどうしよう、、、とドキドキしてましたね~。



本審査申込みは7月の上旬。
1週間くらいで審査合格の電話が入りました。


それからすぐに契約に入り、司法書士さんとも打ち合わせを済ませ、
無事に手続きのすべてが終わりました。



契約に必要な書類等は、

・収入印紙2万円+200円(ローン金額に応じて)
・印鑑証明と実印
・登記済権利証
・借入返済口座通帳と印鑑



ローンの実行日が7月27日。
その日はこちらはなにもすることはなく夕方に支店担当者から
「今日ローンの借り換えが無事に終了しました。」との連絡が入りました。

銀行から銀行への借り換えだと実行日は自分で動かなくてはいけないのかな?
うちは借入元である住宅支援機構の代理店がちょうど借り換え先銀行だったので、
面倒な手続きはなくすべておまかせで大丈夫でした。

印鑑証明は事前と契約時合わせて5通必要でした。
ローン契約者は主人ですが、マンションは共有なので2人分。主人3通、わたし2通。
契約時に必要なものは審査に合格してからなので、結局2回役所に足を運びました。

いろんな書類を揃えるのが結構面倒でした。
フルで働いている方はもっと大変ですよね。
役所や銀行の開いてる時間に合わせなくてはいけませんので。

ローン申し込みや契約は本人が出向く必要があるため主人が休みの平日に行いました。
こういった面からするとネットや郵送ですべてが完了するネット銀行は
忙しい方には便利なんだろうなと思います。




なにはともあれ、借り換えが無事に終了してホッとしました^^
実際に返済が始まるのは9月からです。

少し余裕が出来た返済額に甘えることなく浮いた分をそのまま
繰り上げ返済に充てられるよう、気を引き締めなくっちゃ!


金利やどれくらい効果があったかなどはまた次回に。

*** 本記事について書き忘れ等ありましたら追記していきます ***


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category: 住宅ローン

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住宅ローンの借り換え【1】  

現在のマンションを購入し、住宅ローンを背負ったのが平成16年。

旧住宅金融公庫から長期固定金利で融資を受け、8年間返済をしてきました。

公庫融資(当初2,3%、その後3,5%)と財形住宅融資(現在1,8%)の2本立てです。

公庫融資は繰り上げ返済で4年短縮しています。


公庫融資は2段階金利なので、最初の10年が金利が低く、

その後上がってしまいます。それが2年後です。



ちょっと前になりますが、新聞記事によると見直しが必要な住宅ローンは、



1 地雷型ローン(2年3年といった短期固定または変動金利)

2 時代遅れ型ローン(旧住公)

3 老後圧迫型ローン(60才までに完済しない)



の3つ、とありました。

うちは2と3に当てはまる!

また少額ですが財形は5年固定なので、1にも若干当てはまります。
(実際のところ、当初1,28%で借りた財形も現在は1,8%に上がっています。)



時代遅れか・・・



あと2年で3,5%がやってくるし 

そろそろ借り換えを真剣に考えなくてはと思っていたところ、

銀行さんからローン相談会のお知らせが届きました。

住公の代理店銀行なので、うちがどんなローンを組んでいるのかよ~くご存知なのです。

そろそろ借り換えを検討していることもお見通しなのかな??


取り合えず情報収集と思い、先日私一人で相談に伺いました。

それまでも取引のあるネット銀行や金利の低さやサービスで人気の高い

銀行の資料は取り寄せて独自に勉強はしていましたが、正直

大手銀行の金利がこんなに低いとは思っていなかったのでビックリしました(@@)

優遇金利も▲2%以上あったりして、本当に超低金利ですね。



代理店ということででデータは事前にわかっているのでいちいち提示する手間もなく

すでにシミュレーションを数パターン作ってくれていました。


一旦持ち帰ってネット銀行等とも比較検討しました。金利に遜色なく

利便性等を考慮した結果、相談に行ったこの銀行に借り換えすることにしました。

金利UPの2年後を待たずにこの超低金利の波に乗ることにしました。




今は事前審査が終わった段階です。


そして本審査になるんですが、金利タイプを決めなくてはいけません。

変動は1%を切っていますからそれはそれは魅力的で一瞬グラッとしますねえ^^;

震災以降、景気が回復する見通しもさらに厳しくなっていますから

変動を選択するという考えもありますが、、、


でも、ここは冷静に!


これから子どもたちの教育資金が急騰することは必至。

我が家は少なくとも長男が大学を卒業するまでの今後10年間は変動のリスクは

避けなくてはいけません。

この銀行の場合10年固定と変動の金利差は0,475%

この約0、5%は安心料ですが、大きな借金をするんですから仕方ないですね。

ということで、当初期間重視タイプの10年固定に決定しました。

あと、まだ審査までに決めなくてはいけないことがあって悩み中です。



住宅ローンの借り換えはタイヘンと周りから聞いていたので

二の足を踏んでいましたが、今回選んだ銀行は支店が近いのはうれしいですね。

電話をいただいてすぐに自転車で資料を取りに行ったり出来るのは助かります。

そして、住公の代理店というのも楽な要素だと思います。

思っていたよりスムーズに行きそう♪


参考になるかわかりませんがまた今後も借り換えについて書いてみようと思います^^





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